Szerződésekről

• A Polgári Törvénykönyv Hatodik Könyve foglalkozik a szerződések jogával, de a Ptk. más könyveiben is szerepelnek rendelkezések az egyes szerződésekre (pl. házassági vagyonjogi szerződések).
• Egyes szerződéstípusokat a Ptk. konkrétan nevesít és szabályoz, míg más szerződések nem szereplenek a törvényben.
• Szerződésekkel kapcsolatos általános szabályok:
• A szerződés a felek kölcsönös és egybehangzó jognyilatkozata, amelyből kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére.
  
• A felek szabadon köthetnek szerződést, és szabadon választhatják meg a másik szerződő felet.
  
• A felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát.
  
• A szerződéssel kikötött szolgáltatásért - ha a szerződésből vagy a körülményekből más nem következik - ellenszolgáltatás jár,
  
• A felek kötelesek a szerződéskötési tárgyalások alatt, a szerződés megkötésénél, fennállása alatt és megszüntetése során együttműködni és tájékoztatni egymást a szerződést érintő lényeges körülményekről.
  
• A fél nem hivatkozhat a tájékoztatási kötelezettség megsértésére olyan jogokkal, tényekkel és adatokkal kapcsolatban, amelyeket ismert, vagy közhiteles nyilvántartásból vagy más forrásból ismernie kellett.
  

Adásvételi Szerződés

• Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.
• Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is.
  Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
• Tulajdonjog fenntartás: az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. A tulajdonjog-fenntartásra vonatkozó megállapodást írásba kell foglalni.
• Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni.
• Ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.
• Az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.
• A dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik.

Ingatlan Adásvétel

Gyakorlatban előforduló problémák és tanácsok:

• Az ingatlan adásvételi szerződésnek kötelező elemei bizonyos személyes adatok, a szerződéskötésre minden esetben hozza magával személyes iratait (személyi igazolvány, lakcímkártya, "adókártya")
• Az adásvételi szerződés megkötése napján a vevőnek (vagy megbízásából) az ügyvédnek kell a legfrissebb tulajdoni lapot beszerezni, hogy az aláíráskor lehessen látni a tulajdoni lapon lévő összes széljegyet és bejegyzést.
• Ingatlan adásvételi szerződést csak ügyvéd vagy közjegyző készíthet, a két tanúval aláírt szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlan, a vevő tulajdonjoga ekkor nem fog szerepelni a tulajdoni lapon.
• Az ingatlan vásárlása során bármilyen pénzátadás történik azt írásba kell foglalni vagy két tanú előtt vagy ügyvéd előtt.
• Az eljáró ügyvéd nem megbízottja sem az eladónak, sem a vevőnek: az ügyvéd mindkét felet pártatlanul tájékoztatni köteles a szerződéssel kapcsolatos minden jogról és kötelezettségről.
• Ügyvédet a szerződés elkészítése és aláírása ügyében felkeresni az eladónak és vevőnek akkor érdemes, ha már a legfontosabb feltételekben megállapodtak, az ügyvédnek nem feladata egyik vagy másik fél meggyőzése a szerződés aláírásáról.
• Bizonyos típusú ingatlanokat (pl. termőföldnek minősülő ingatlan) csak meghatározott eljárásban, a törvényben biztosított elővásárlási jogra figyelemmel lehet megvásárolni.
• Általános esetben az ingatlan eladója adót fizet az eladással szerzett jövedelem után, az ingatlan vevője pedig szerzési illetéket fizet a vételáron felül az adóhivatalnak.

Ajándékozási Szerződés

• Ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó dolog tulajdonjogának ingyenes átruházására, a megajándékozott pedig a dolog átvételére köteles.
• Ha az ajándékozási szerződés tárgya ingatlan, az ajándékozó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására, továbbá az ajándékozási szerződést írásba kell foglalni.
• A szerződés teljesítését az ajándékozó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy a szerződés megkötése után saját körülményeiben vagy a megajándékozotthoz fűződő viszonyában olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle nem várható el.
• Ajándék visszakövetelése:
• a meglévő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti, ha arra a szerződéskötés után bekövetkezett változások miatt létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti,
• ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el,
• ha a szerződő felek számára a szerződéskötéskor ismert olyan feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékozó az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor.
• Visszakövetelésnek nincs helye, ha az ajándék vagy a helyébe lépett érték a jogsértés elkövetése időpontjában már nincs meg, továbbá, ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta.
• A szokásos mértékű ajándék visszakövetelésének nincs helye.

Bérleti Szerződés

• Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.
• Ha a bérelt dolog lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség, és az olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett.
• A bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja. A bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni a használatot. Ha a bérlő a bérbeadó felhívása ellenére folytatja a nem rendeltetésszerű vagy a szerződésnek egyébként nem megfelelő használatot, a bérbeadó felmondhatja a szerződést.
• Ha a bérlő a dolgot jogosulatlanul alakította át, a bérbeadó felhívására köteles az eredeti állapotot helyreállítani.
• A dolog fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli.
• A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem végzi el.
• A bérlő a bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni. Ha a bérleti szerződés egy hónapnál rövidebb időre jön létre, a bérleti díj a szerződés megkötésekor esedékes.
• A bérleti díj vagy a bérlőt terhelő költségek és terhek megfizetésének elmulasztása esetén a bérbeadó jogosult a szerződést felmondani, ha a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és a következményekre való figyelmeztetéssel a fizetésre felszólította, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizetett.

Haszonbérleti Szerződés

• Haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő hasznot hajtó dolog időleges használatára vagy hasznot hajtó jog gyakorlására és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni.
• A haszonbérleti szerződést írásba kell foglalni.
• Termőföld haszonbérlője köteles a földet rendeltetésének megfelelően megművelni, és ennek során gondoskodni arról, hogy a föld termőképessége fennmaradjon.
• A haszonbérlet tárgyát képező dolog fenntartásához szükséges felújítás és javítás, továbbá a dologgal kapcsolatos terhek viselése a haszonbérlőt terheli.
• A rendkívüli felújítás és javítás a haszonbérbeadót terheli.
• A haszonbért időszakonként utólag kell megfizetni.
• A haszonbérlő arra az évre, amelyben elemi csapás vagy más rendkívüli esemény miatt az átlagos termés kétharmada sem termett meg, méltányos haszonbérmérséklést vagy haszonbér-elengedést igényelhet. Erre irányuló igényét köteles még a termés betakarítása előtt a haszonbérbeadóval közölni.
• A határozatlan időre kötött mezőgazdasági haszonbérleti szerződést hat hónapos felmondással a gazdasági év végére lehet megszüntetni.
• A haszonbérbeadó felmondhatja a haszonbérletet akkor is, ha a haszonbérlő felhívás ellenére sem műveli meg a termőföldet, vagy olyan gazdálkodást folytat, amely súlyosan veszélyezteti a termelés eredményességét, a termőföld termőképességét, az állatállományt vagy a felszerelést.

Tartási szerződés

• Tartási szerződés alapján a tartásra kötelezett a tartásra jogosult körülményeinek és szükségleteinek megfelelő ellátására, illetve gondozására, a tartásra jogosult ellenérték teljesítésére köteles.
• A tartási szerződést írásba kell foglalni.
• A tartásra kötelezett kötelezettsége kiterjed a tartásra jogosult lakhatásának biztosítására, élelemmel és ruházattal való ellátásárára, gondozására, betegsége esetén ápolására és gyógyíttatására, halála esetén illő eltemettetésére.
• A szerződés megszűnik a tartásra jogosult halálával.
• Ha a tartási kötelezettség ellenében a tartásra kötelezettre ingatlan tulajdonjogát ruházzák át, és a tartásra jogosult felhívására a tartásra kötelezett az őt terhelő kötelezettség biztosítására megfelelő biztosítékot nem ad, a tartásra jogosult kérelmére az ingatlan-nyilvántartásba az átruházott ingatlan terheként tartási jogot kell bejegyezni.
• A tartásra kötelezett szerződésszegése esetén a tartásra jogosult a tartásra kötelezett által adott biztosítékból vagy tartási jog bejegyzése esetén az ingatlanból kielégítést kereshet.
• A bíróság a tartási szerződést bármelyik fél kérelmére - mindkét fél érdekeinek figyelembevételével - módosíthatja, ha a szerződés változatlan tartalommal történő fenntartása - különösen a felek megromlott viszonyára tekintettel - indokolatlan.
• Ha valamelyik fél magatartása vagy körülményei folytán a természetben való tartás lehetetlenné vált, bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés végleges vagy az említett körülmények megszűntéig tartó módosítását életjáradéki szerződéssé. A szerződés módosítása esetén a bíróság az ítéletben meghatározza a tartásra kötelezettet terhelő szolgáltatást.
• Ha a szerződés célja a szerződés módosításával nem valósítható meg, bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés megszüntetését.

Házassági Vagyonjogi

• A házasulók és a házastársak egymás közötti vagyoni viszonyaikat a házassági életközösség időtartamára házassági vagyonjogi szerződéssel rendezhetik.
• Házassági vagyonjogi szerződésben a házasulók és a házastársak maguk határozhatják meg azt a vagyonjogi rendszert, amelyet a házastársi vagyonközösség helyett a szerződésben meghatározott időponttól életközösségük időtartama alatt a vagyoni viszonyaikra alkalmazni kell.
• A felek a házassági vagyonjogi szerződésben vagyonuk meghatározott részei tekintetében különböző vagyonjogi rendszereket köthetnek ki, és eltérhetnek a törvényes vagy a választott vagyonjogi rendszerek szabályaitól is, ha az eltérést e törvény nem tiltja.
• Házassági vagyonjogi szerződést a házasulók és a házastársak személyesen köthetnek.
• A házassági vagyonjogi szerződés akkor érvényes, ha közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalták.
• A szerződés harmadik személlyel szemben akkor hatályos, ha a szerződést a házassági vagyonjogi szerződések országos nyilvántartásába bevezették, vagy ha a házastársak bizonyítják, hogy a harmadik személy a szerződés fennállásáról és annak tartalmáról tudott vagy tudnia kellett.
• A házassági életközösség fennállása alatt a házastársak a szerződést módosíthatják és megszüntethetik.
• A házassági vagyonjogi szerződés nem tartalmazhat olyan visszamenőleges hatályú rendelkezést, amely bármelyik házastársnak harmadik személlyel szemben a szerződés megkötése előtt keletkezett kötelezettségét a harmadik személy terhére változtatja meg.
• A házastársak olyan szerződése, amely valamely vagyontárgynak a közös vagyonhoz vagy a különvagyonhoz tartozását a házassági vagyonjogi szerződésben kikötött rendelkezésektől eltérően változtatja meg, harmadik személlyel szemben akkor hatályos, ha a harmadik személy tudott vagy tudnia kellett arról, hogy a vagyontárgy a szerződés rendelkezése szerint a közös vagy a különvagyonhoz tartozik.

Vállalkozási Szerződés

• Vállalkozási szerződés alapján a vállalkozó tevékenységgel elérhető eredmény megvalósítására, a megrendelő annak átvételére és a vállalkozói díj megfizetésére köteles.
• A vállalkozó a megrendelő utasítása szerint köteles eljárni. Az utasítás nem terjedhet ki a tevékenység megszervezésére, és nem teheti a teljesítést terhesebbé.
• Ha a megrendelő célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a vállalkozó köteles őt erre figyelmeztetni. Ha a megrendelő a figyelmeztetés ellenére utasítását fenntartja, a vállalkozó a szerződéstől elállhat vagy a feladatot a megrendelő utasításai szerint, a megrendelő kockázatára elláthatja.
• Ha a tevékenységet a megrendelő által kijelölt munkaterületen kell végezni, a megrendelő köteles azt a tevékenység végzésére alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsátani.
• A vállalkozó köteles elvégezni a vállalkozási szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg (többletmunka).
• A vállalkozó köteles elvégezni az utólag megrendelt, különösen tervmódosítás miatt szükségessé váló munkát is, ha annak elvégzése nem teszi feladatát aránytalanul terhesebbé (pótmunka).
• Ha a felek átalánydíjban állapodtak meg, a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére nem jogosult. A megrendelő köteles azonban megtéríteni a vállalkozónak a többletmunkával kapcsolatban felmerült olyan költségét, amely a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható.
• Tételes elszámolás szerint meghatározott vállalkozói díj esetén a vállalkozó az elvégzett munka ellenértékére jogosult.
• A vállalkozói díj a szerződés teljesítésekor esedékes.